11 điều cần biết về đầu tư bất động sản nhà ở
Cổ phiếu.
Trái phiếu.
Ghi chú thế chấp.
Tiền điện tử.
Dầu.
Danh sách các lựa chọn đầu tư trong thế giới này có thể tiếp tục trong 98 trang nữa. Nhưng, tôi sẽ dừng ngay tại đó và tập trung vào chiến lược đầu tư yêu thích của tất cả chúng:
Đầu tư bất động sản nhà ở.
Tôi đã đầu tư vào bất động sản trong một vài năm và thường được nhắc nhở rằng ngành công nghiệp này luôn thay đổi và phát triển. Nhưng, có những sự thật cơ bản quan trọng về bất động sản nhà ở sẽ luôn luôn không đổi.
Khu dân cư và đầu tư thương mại
Trước khi chúng ta tập trung nhiều hơn vào đầu tư bất động sản nhà ở, hãy đi sâu hơn và chạm vào khía cạnh thương mại của mọi thứ và so sánh nó với khu dân cư.
Thương mại
Bất động sản thương mại (CRE) được sử dụng cho văn phòng, bán lẻ và công nghiệp. Nói một cách đơn giản, đó là bất động sản được sử dụng trong thương mại và cho mục đích kinh doanh.
Một trong những điều đầu tiên cần lưu ý là có nhiều loại lớp trong CRE, mỗi loại đòi hỏi kiến thức chi tiết về loại tài sản này. Các quy tắc và quy định cụ thể được áp dụng tùy thuộc vào quận và tiểu bang.
Điều tuyệt vời về bất động sản thương mại là bạn thường có thể khóa các điều khoản cho thuê dài hơn so với bạn có thể đối với tài sản dân cư. Ví dụ: cho thuê 5-10 năm trong không gian này không phải là hiếm. Điều đó có nghĩa là thu nhập hàng tháng phù hợp và tỷ lệ trống thấp hơn. Sự ổn định dòng tiền là tuyệt vời! Cha-ching!
Mặc dù có thể có doanh thu người thuê ít hơn, nhưng nó có thể tốn kém hơn nhiều khi bạn phải tìm người thay thế cho người thuê. Tại sao? Một số người thuê có thể yêu cầu bố trí cụ thể và các tính năng trong không gian, yêu cầu cải tạo nhiều hơn và chi phí vốn lớn hơn.
Điểm mấu chốt: CRE được coi là rủi ro cao, phần thưởng cao trong thế giới bất động sản.
Khu dân cư
Bạn muốn biết một lợi thế thú vị cho bất động sản nhà ở? Cho thuê ngắn hơn không nhất thiết là một điều xấu.
Hãy nghĩ về điều này: nếu điều kiện thị trường thay đổi theo hướng có lợi cho chủ nhà, bạn sẽ có nhiều quyền kiểm soát hơn và cơ hội tăng tiền thuê với thời gian thuê ngắn hơn. Với CRE, bạn có thể phải đợi 10 năm để tận dụng thị trường cho thuê đang bùng nổ và đánh giá lại các điều khoản cho thuê của mình.
Khu dân cư cũng thường ít nhạy cảm với điều kiện kinh tế. Mọi người sẽ luôn cần một nơi để sống, nhưng mọi người sẽ luôn cần đến phòng tập yoga là người thuê nhà của bạn chứ? Doanh nghiệp đó có thể không tồn tại một sự sụp đổ kinh tế khi mọi người có ít thu nhập khả dụng.
Bạn sẽ cần tiền bằng cách này hay cách khác trong bất động sản. Đây là điều tuyệt vời về Khu dân cư: dễ dàng hơn để có được tài chính. Khoản vay 15-30 năm có sẵn và ở khắp mọi nơi. Khi so sánh với CRE, hầu hết các khoản vay được khấu hao dưới 30 năm với khoản thanh toán khinh khí cầu bắt buộc, điều đó có nghĩa là bạn có thể phải trả toàn bộ khoản vay trong vòng 5-10 năm.
Khu dân cư là một trong những khoản đầu tư bất động sản giá cả phải chăng nhất. Ý tôi là, chỉ cần nhìn xung quanh Thị trường mái nhà , và bạn có thể dễ dàng tìm thấy các tài sản chất lượng, có dòng tiền với giá dưới 100 nghìn đô la.
Với khoản thanh toán 20-25% và một người thuê để trả hết khoản thế chấp của bạn, rào cản gia nhập không quá cao. Và khả năng nhìn ra bên ngoài thị trường quê nhà của tôi (San Francisco) có nghĩa là tôi có thể tìm thấy những cơ hội rẻ hơn nhiều!
Không có câu trả lời đúng hay sai cho câu hỏi, tôi nên đầu tư vào bất động sản nhà ở hay thương mại? Nó phụ thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro, kiến thức của bạn, và nhóm và mạng mà bạn có thể tận dụng và làm việc cùng.
Dưới đây là 11 điều cần biết về đầu tư bất động sản nhà ở
Bây giờ bạn đã hiểu sự khác biệt giữa đầu tư nhà ở và thương mại, đây là một số sự thật bạn cần biết để đầu tư thành công vào bất động sản nhà ở.
1. Có rất nhiều lợi thế về thuế
Đầu tư vào bất động sản nhà ở đi kèm với nhiều lợi thế về thuế. Bạn có thể tính đến các khoản khấu trừ như khấu hao tài sản, lãi thế chấp, chi phí sửa chữa / bảo trì / dịch vụ, chi phí đi lại, bữa ăn và thậm chí hoãn thuế lãi vốn thông qua việc sử dụng Sàn giao dịch 1031.
Như mọi khi, những người khác nhau có tình huống thuế khác nhau, vì vậy hãy chắc chắn tham khảo ý kiến chuyên gia thuế của bạn về bức tranh tài chính cá nhân của bạn.
2. Bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn bạn nghĩ
Điểm mấu chốt: Bạn chọn thị trường để mua. Bạn chỉ mua một tài sản nếu bạn hài lòng với giá mua lại. Bạn đồng ý về ngân sách phục hồi. Bạn thuê một người quản lý tài sản.
Bạn và người quản lý tài sản của bạn chọn người thuê nhà. Bạn quyết định giữ hoặc bán.
Đây chỉ là một vài yếu tố trong bất động sản nhà ở nơi bạn có toàn quyền kiểm soát vận mệnh đầu tư của mình.
Rõ ràng, không phải mọi thứ đều được đảm bảo và các rào cản sẽ xuất hiện, nhưng đây là một loại tài sản đặc biệt nơi bạn có rất nhiều quyền kiểm soát.
3. Giá trị nằm trong dòng tiền hàng tháng phù hợp
Mua và Giữ đầu tư dân cư là đẹp khi tài sản của bạn đang hoạt động. Bạn trả tiền thế chấp, thu nhập cho thuê đến và hy vọng nó sẽ trở thành đồng hồ vào ngày đầu tiên hàng tháng. Nó giống như nhận được tiền lương hàng tháng mà không phải làm việc trong một tủ! Đó không phải là những gì bạn muốn?
* LƯU Ý: luôn có dự trữ tiền mặt khi các chi phí sửa chữa phiền phức đó xuất hiện *
4. Người thuê kiểm soát dòng tiền và ROI
Mặc dù không nhanh như vậy ... liên quan đến điểm trước đây tôi đã thực hiện, điều này có vẻ hiển nhiên, nhưng không có người thuê bạn thực sự không có dòng tiền. Điều đó nghĩa là gì? Lớp người thuê là vô cùng quan trọng. Chọn người thuê tốt nhất và có trách nhiệm nhất có thể (nói dễ hơn làm) được cho là yếu tố quan trọng nhất khi đầu tư vào bất động sản nhà ở.
5. Đánh giá cao
Tôi đã gọi đây là món icing trên chiếc bánh trong bài trước tôi đã viết về ROI , và nếu bạn là một nhà đầu tư mua và nắm giữ tài sản trong một thị trường tiền mặt, thì thực sự là như vậy.
Trước tiên, tài sản của bạn nên đánh giá cao ít nhất là nhanh như lạm phát (~ 2% hàng năm), tốt hơn lãi suất trên hầu hết các tài khoản tiết kiệm. Như một phần thưởng, nếu bạn ở một thị trường đang phát triển như Atlanta hoặc Indianapolis, bạn sẽ có thể đạt được một vài điểm phần trăm hàng năm.
6. Vay trả nợ
Điều tuyệt vời mà một số nhà đầu tư mới không nhận ra khi xem ROI, đó là thực tế là khi tài sản của bạn bị chiếm dụng và dòng tiền, người thuê của bạn đang trả tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm cho bạn. Thật tuyệt vời! Vì vậy, ngay cả khi tài sản của bạn đã bị hỏng ngay cả một tháng do sửa chữa hoặc bảo trì đột xuất, bạn vẫn có người khác thanh toán phần lớn chi phí của mình. Làm thế nào là không tuyệt vời?
7. Tùy chọn tài chính sáng tạo
Trả tất cả tiền mặt hoặc nhận thế chấp truyền thống? Bạn có thể nghĩ rằng đó là hai lựa chọn duy nhất có sẵn để mua bất động sản nhà ở. May mắn thay, có một loạt các tùy chọn tài chính bổ sung. Tài trợ cho người bán, nhận khoản vay từ IRA tự định hướng, cho vay tư nhân, cho thuê chính với tùy chọn để mua, đây chỉ là một vài cách sáng tạo để tài trợ cho khoản đầu tư tiếp theo của bạn.
8. Địa điểm rất quan trọng
Địa điểm, địa điểm, địa điểm bạn nghe thấy điều đó mọi lúc, vì đó là sự thật! Tôi đã từng nghĩ rằng nếu những con số trên giấy trông tuyệt vời, thì khoản đầu tư là không có trí tuệ.
Sau đó, tôi đã có kinh nghiệm đầu tiên trong việc có một người thuê không đủ tiêu chuẩn vì tài sản của tôi ở trong một khu phố xấu. Vị trí của tài sản cụ thể đó đã thu hút một loại người thuê nhà nhất định, một người có thể không ở trong tình trạng tài chính lớn nhất để theo kịp các khoản thanh toán tiền thuê.
Bây giờ tôi hiểu tầm quan trọng của vị trí và loại người thuê mà vị trí thu hút. Hãy ghi nhớ điều này khi nhìn vào bất động sản cho thuê nhà ở!
9. Đây là một trò chơi dài
Trừ khi bạn là một người giao dịch nhà, mua và đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn. Bạn cần bắt đầu suy nghĩ về cuộc sống và danh mục đầu tư của bạn 5-10 năm trong tương lai.
Một ngôi nhà, hai ngôi nhà hoặc năm ngôi nhà sẽ không giúp bạn trở nên giàu có chỉ sau một đêm, nhưng nếu bạn tiếp tục xây dựng danh mục đầu tư của mình từ năm này qua năm khác, và bạn cứ để lạm phát thực hiện công việc của mình, và bạn sẽ chốt được các khoản thế chấp cố định, cuối cùng bạn sẽ gặt hái được những phần thưởng của chiến lược dài hạn này.
Nếu bạn có 0, 1 hoặc 2 đơn vị ngay bây giờ, bạn vẫn đang ở trong hiệp đầu tiên của trò chơi 20 hiệp. Trò chơi trên!
10. Quản lý là cần thiết
Tôi đoán bạn không ở đây đọc bài viết này để mua một ngôi nhà, và sau đó thoát ra. Bạn muốn phát triển một danh mục đầu tư cuối cùng hỗ trợ lối sống của bạn. Tôi hiểu rồi.
Tương tự ở đây.
Với loại quy mô đó, đặc biệt nếu đầu tư ngoài tiểu bang, bạn cần quản lý mạnh để giám sát danh mục đầu tư của mình. Luôn luôn, luôn luôn, luôn có những người quản lý tài sản được kiểm duyệt kỹ lưỡng và có kinh nghiệm sẵn sàng giám sát mọi thứ.
11. Mong đợi những điều bất ngờ
Đừng có suy nghĩ nơi bạn luôn mong đợi điều tồi tệ nhất, nhưng hãy luôn chủ động nghĩ về những thách thức có thể bật lên. Bắt đầu trong thế giới đầu tư và có được kinh nghiệm trực tiếp là lời khuyên tốt nhất tôi có thể cho bất cứ ai.
Mọi thứ sẽ bật lên: một người thuê nhà có thể ngừng trả tiền, sửa chữa sán sẽ chạm vào điểm mấu chốt của bạn, giá bảo hiểm có thể tăng lên. Có nhiều dự trữ tiền mặt là một cách để chống lại điều bất ngờ. May mắn thay, Roofstock giúp trong không gian dân cư trong tất cả các khía cạnh của việc mua lại, do siêng năng và quản lý tài sản.
Những sự thật và lợi ích này là lý do nền tảng tại sao tôi đầu tư vào bất động sản nhà ở. Tôi không có dấu hiệu chậm lại bất cứ lúc nào sớm và sẽ tiếp tục phát triển danh mục đầu tư của tôi.
Bây giờ, đến lượt bạn bắt đầu xây dựng tương lai tài chính của bạn!
